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Codice Civile
In questa sezione avete a vostra disposizione i piu comuni articoli e disposizioni che interessano il condominio.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
- Tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune: come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
- Le aree destinate a parcheggio e i locali per i servizi in comune: come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati all’uso comune;
- Le opere, installazioni e manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune: come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati per gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, ricezione radiotelevisiva e flussi informativi fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale.
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti e i 4/5 del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di 30 giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune e inviata tramite raccomandata o PEC almeno 20 giorni prima della data di convocazione.
Sono tassativamente vietate le modificazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.
In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condòmini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni né sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese di conservazione.
È consentita la rinuncia all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento solo se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. Il rinunziante resta tenuto alle sole spese per la manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto.
Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
I condòmini possono disporre le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo delle cose comuni. Tra le opere agevolate figurano:
- Miglioramento della sicurezza e della salubrità degli edifici e degli impianti;
- Eliminazione delle barriere architettoniche e contenimento del consumo energetico;
- Installazione di impianti fotovoltaici, eolici o rinnovabili e realizzazione di parcheggi;
- Installazione di impianti centralizzati per la ricezione TV e flussi informativi.
Sono vietate le innovazioni che pregiudichino la stabilità, la sicurezza, il decoro architettonico o che rendano parti comuni inservibili all’uso anche di un solo condomino.
Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario e consista in opere suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Art. 1122: Nell’unità di proprietà esclusiva il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudizio a stabilità, sicurezza e decoro dell’edificio.
Art. 1122-bis: È consentita l’installazione di impianti singoli per fonti rinnovabili e ricezione TV su lastrici e parti comuni nel rispetto del decoro ed evitando pregiudizi.
Art. 1122-ter: Le deliberazioni per impianti di videosorveglianza sulle parti comuni sono approvate con la maggioranza dell’art. 1136 c.2 (maggioranza intervenuti e 500 millesimi).
Art. 1123: Le spese sono sostenute in misura proporzionale al valore della proprietà. Se servono in misura diversa, si ripartiscono in proporzione dell’uso.
Art. 1124: Scale e ascensori sono ripartiti per 1/2 in ragione del valore e per 1/2 in proporzione all’altezza del piano dal suolo.
Art. 1125: Manutenzione soffitti e solai: sostenuta in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.
Art. 1126: Lastrici solari in uso esclusivo: 1/3 a carico dell’utente esclusivo e 2/3 a carico di tutti i condòmini a cui il lastrico serve.
Art. 1127: Il proprietario dell’ultimo piano può sopraelevare salvo contraria disposizione del titolo e salvo opposizione dei condòmini per stabilità, decoro o luce. È dovuta l’indennità di sopraelevazione.
Art. 1128: Se l’edificio perisce per oltre 3/4 del valore, ciascun condomino può richiedere la vendita all’asta di suolo e materiali. Per perimento inferiore, l’assemblea delibera la ricostruzione.
Nomina obbligatoria con più di 8 condòmini. L’incarico dura 1 anno e si intende rinnovato per pari durata. È obbligatoria l’apertura e l’utilizzo di uno specifico conto corrente bancario o postale intestato al condominio.
Costituiscono gravi irregolarità per la revoca giudiziale: l’omessa convocazione per il rendiconto, il rifiuto di convocare l’assemblea, la mancata utilizzazione del C/C condominiale e la confusione tra patrimonio personale e del condominio.
Art. 1130: L’amministratore esegue le delibere, cura l’anagrafe condominiale, i registri dei verbali, di contabilità, di nomina/revoca e redige il rendiconto entro 180 giorni.
Art. 1130-bis: Il rendiconto comprende registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa. Le scritture e i documenti giustificativi vanno conservati per 10 anni.
Art. 1131: L’amministratore ha la rappresentanza processuale nei limiti delle sue attribuzioni.
Art. 1132: Il condomino dissenziente rispetto alle liti deliberate può separare la propria responsabilità notificando l’atto entro 30 giorni.
Art. 1134: Il condomino che assume la gestione senza autorizzazione non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Art. 1135: L’assemblea approva preventivi, rendiconto e lavori straordinari, per i quali è obbligatoria la costituzione di un fondo speciale pari all’importo dei lavori.
Art. 1136: In 1ª convocazione l’assemblea richiede 2/3 del valore e la maggioranza dei condòmini; le delibere richiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. In 2ª convocazione bastano 1/3 del valore e 1/3 dei partecipanti per la costituzione, e la maggioranza degli intervenuti con almeno 334 millesimi per deliberare.
Art. 1137: Le delibere contrarie alla legge o al regolamento possono essere impugnate da assenti, dissenzienti o astenuti entro il termine perentorio di 30 giorni.
Art. 1138: Regolamento obbligatorio con più di 10 condòmini. Non può vietare di possedere animali domestici e non può derogare agli artt. 1118 c.2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Art. 1139: Per quanto non espressamente previsto, si osservano le norme sulla comunione in generale.
Qualora un edificio o un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.2 c.c., o disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno 1/3 dei comproprietari della porzione interessata. La disposizione si applica anche se restano in comune alcune cose ex art. 1117 c.c.
Per la riscossione dei contributi, l’amministratore può ottenere un decreto d’ingiunzione immediatamente esecutivo senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea ed è tenuto a comunicare ai creditori del condominio i dati dei condòmini morosi.
In caso di mora protratta per oltre un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede la proprietà resta obbligato solidalmente finché non trasmette all’amministratore copia autentica dell’atto di trasferimento.
Art. 64: Sulla revoca dell’amministratore il tribunale provvede in camera di consiglio con decreto motivato. Contro il provvedimento può essere proposto reclamo alla Corte d’Appello entro 10 giorni.
Art. 65: Quando manca il legale rappresentante del condominio, chi intende iniziare o proseguire una lite può richiedere la nomina di un curatore speciale, il quale deve convocare l’assemblea senza indugio.
L’assemblea straordinaria può essere convocata dall’amministratore o richiesta da almeno 2 condòmini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente 10 giorni, i condòmini possono provvedere direttamente.
L’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data di prima convocazione tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
Ogni condomino può intervenire a mezzo rappresentante con delega scritta. Se i condòmini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e del valore proporzionale.
All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L’usufruttuario vota negli affari di ordinaria amministrazione e semplice godimento; il nudo proprietario vota nelle altre deliberazioni. Entrambi rispondono solidalmente per i contributi condominiali.
Il valore proporzionale di ciascuna unità è espresso in millesimi in apposita tabella. Non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione.
Le tabelle possono essere modificate all’unanimità o a maggioranza qualificata (art. 1136 c.2 c.c.) in caso di errore o se le mutate condizioni dell’edificio alterino per più di 1/5 il valore proporzionale anche di un solo condomino.
Art. 70: Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere fissata una sanzione fino a € 200 e, in caso di recidiva, fino a € 800, devoluta al fondo per le spese ordinarie.
Possono svolgere l’incarico di amministratore coloro che:
- Godono dei diritti civili e non hanno condanne per delitti contro PA, giustizia o patrimonio;
- Non sono interdetti, inabilitati o annotati nell’elenco dei protesti;
- Hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado (*);
- Hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica (*).
(*) I requisiti di diploma e formazione non sono necessari se l’amministratore è nominato tra i condòmini dello stabile.
Art. 71-ter: Su delibera assembleare, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio per consultare ed estrarre copia digitale dei documenti.
Art. 71-quater: Le controversie condominiali sono soggette a procedimento di mediazione obbligatoria presso un organismo situato nella circoscrizione del tribunale di competenza.
I regolamenti di condominio non possono in alcun caso derogare alle disposizioni degli articoli:
Art. 63
Art. 66
Art. 67
Art. 69
