Dal 1990 a Milano e Provincia
Normativa Condominiale
Locatore (Proprietario)
Conduttore (Inquilino)
| ASCENSORE | A chi spetta | |
|---|---|---|
| Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni | C | |
| Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti | L | |
| Adeguamento alle nuove disposizioni di legge | L | |
| Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione | C | |
| Ispezioni e collaudi | C | |
| AUTOCLAVE | A chi spetta | |
| Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) | L | |
| Manutenzione ordinaria | C | |
| Imposte e tasse di impianto | L | |
| Forza motrice | C | |
| Ricarico pressione del serbatoio | C | |
| Ispezioni, collaudi e lettura contatori | C | |
| IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, VIDEOCITOFONO, VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI | A chi spetta | |
| Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione | L | |
| Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione | C | |
| Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme | L | |
| Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme | C | |
| Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni | L | |
| Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni | C | |
| Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili | L | |
| Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili | C | |
| Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza | L | |
| Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza | C | |
| IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, ACQUA E RINNOVABILI | A chi spetta | |
| Installazione e sostituzione degli impianti | L | |
| Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti | L | |
| Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario | C | |
| Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale | C | |
| Lettura dei contatori | C | |
| Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua | C | |
| IMPIANTI SPORTIVI | A chi spetta | |
| Installazione e manutenzione straordinaria | L | |
| Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) | C | |
| Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria | C | |
| IMPIANTO ANTINCENDIO | A chi spetta | |
| Installazione e sostituzione dell’impianto | L | |
| Acquisti degli estintori | L | |
| Manutenzione ordinaria | C | |
| Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi | C | |
| IMPIANTO CENTRALIZZATO TV E FLUSSI INFORMATIVI | A chi spetta | |
| Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo | L | |
| Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo | C | |
| PARTI COMUNI | A chi spetta | |
| Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico | L | |
| Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico | C | |
| Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari | L | |
| Manutenzione ordinaria dei tetti e lastrici solari | C | |
| Manutenzione straordinaria della rete di fognatura | L | |
| Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti | C | |
| Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere | L | |
| Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni | C | |
| Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni | C | |
| Installazione e sostituzione di serrature | L | |
| Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati | C | |
| Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo | L | |
| Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo | C | |
| Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile | C | |
| Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali | L | |
| PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO | A chi spetta | |
| Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti | L | |
| Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti | C | |
| Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, dell’impianto sanitario | C | |
| Rifacimento di chiavi e serrature | C | |
| Tinteggiatura di pareti | C | |
| Sostituzione di vetri | C | |
| Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo | C | |
| Verniciatura di opere in legno e metallo | C | |
| Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento | C | |
| Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento | L | |
| PORTIERATO | A chi spetta | |
| Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. | L 10% | C 90% |
| Materiale per le pulizie | C | |
| Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. | L 10% | C 90% |
| Manutenzione ordinaria della guardiola | L 10% | C 90% |
| Manutenzione straordinaria della guardiola | L | |
| PULIZIA | A chi spetta | |
| Spese per l’assunzione dell’addetto | L | |
| Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. | C | |
| Spese per il conferimento dell’appalto a ditta | L | |
| Spese per le pulizie appaltate a ditta | C | |
| Materiale per le pulizie | C | |
| Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia | L | |
| Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia | C | |
| Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie | C | |
| Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti | C | |
| Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva | C | |
| Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori | L | |
| Sacchi per la preraccolta dei rifiuti | C | |
| SGOMBERO NEVE | A chi spetta | |
| Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso | C | |
PER LE VOCI NON PREVISTE DALLA PRESENTE TABELLA SI RINVIA ALLE NORME DI LEGGE E AGLI USI LOCALI
Nella tabella viene usato il termine “condòmini” per fare riferimento ai partecipanti al condominio, mentre viene usato il termine “intervenuti” per fare riferimento ai partecipanti all’assemblea.
| ARGOMENTO | QUORUM COSTITUTIVI | QUORUM DELIBERATIVI | ||
|---|---|---|---|---|
| CONDÒMINI(2ª convocazione) | MILLESIMI(2ª convocazione) | CONDÒMINI(2ª convocazione) | MILLESIMI(2ª convocazione) | |
| Amministratore: compenso (art. 1135) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (334) |
| Amministratore: nomina, conferma e revoca (art. 1136) (*) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Amministratore: diniego di rinnovazione (tacita) dell’incarico/disdetta (art. 1129) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Antenne satellitari (D.L. n. 5/’01, conv. in L. n. 66/’01) |
maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Ascensore: superamento delle barriere architettoniche (L. n. 13/’89) |
maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Costituzione o trasferimento dei diritti reali (art. 1108) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso totalità condòmini (idem) | 1000 (idem) |
| Deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (334) |
| Deliberazioni che modificano le destinazioni d’uso delle parti comuni per esigenze condominiali (art. 1117-ter) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | 4/5 condòmini (idem) | 800 (idem) |
| Deliberazioni in merito alla tutela delle destinazioni d’uso (art. 1117-quater) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Autorizzazione partecipazioni a progetti territoriali, risanamento parti comuni e vivibilità urbana (art. 1135) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Impianti non centralizzati TV/Rinnovabili: adozione cautele e garanzie (art. 1122-bis) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 667 (idem) |
| Impianti non centralizzati TV: adeguamento per minor pregiudizio (art. 155-bis disp. att. c.c.) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (334) |
| Impianto riscaldamento: distacco con notevoli squilibri o aggravi (art. 1118) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso totalità condòmini (idem) | 1000 (idem) |
| Impianto riscaldamento: trasformazione per contenimento energetico (L. n. 10/’91) (**) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 334 (idem) |
| Impianto riscaldamento: termoregolazione e contabilizzazione calore (L. n. 10/’91) (***) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Infrastrutture di ricarica elettrica veicoli: opere edilizie (L. n. 134/’12) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Innovazioni: gravose o voluttuarie (art. 1121) (****) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 667 (idem) |
| Innovazioni: ammodernamento passaggio cavi in fibra ottica (L. n. 69/’09) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Innovazioni che rendano parti comuni inservibili all’uso anche di un solo condomino (art. 1120) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso totalità condòmini (idem) | 1000 (idem) |
| Innovazioni: uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento (art. 1120) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 667 (idem) |
| Innovazioni: sicurezza/salubrità, barriere architettoniche, energia rinnovabile, parcheggi (art. 1120) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Internet: attivazione sito per consultazione documenti condominiali (art. 71-ter disp. att. c.c.) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità (L. n. 179/’92) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza condòmini (idem) | 500 (idem) |
| Interventi di contenimento del consumo energetico con certificazione o diagnosi (L. n. 10/’91) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 334 (idem) |
| Ipoteca: costituzione per garanzia restituzione somme mutuate per ricostruzione (art. 1108) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza condòmini (idem) | 667 (idem) |
| Liti attive e passive su materie esorbitanti attribuzioni amministratore (art. 1136) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Locazioni ultranovennali (art. 1108) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso totalità condòmini (idem) | 1000 (idem) |
| Manutenzione ordinaria | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (334) |
| Manutenzione straordinaria: riparazioni di notevole entità (art. 1136) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Mediazione: legittimazione amministratore a partecipare al procedimento (art. 71-quater) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Mediazione: approvazione della proposta conciliativa (art. 71-quater) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Parcheggi sotterranei o al piano terreno: realizzazione (L. n. 122/’89) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Portierato: soppressione, istituzione o modificazione del servizio | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) (*****) | 667 (idem) |
| Regolamento: deliberazione sanzioni in caso di infrazione (art. 70 disp. att. c.c.) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Regolamento: approvazione e modifiche (art. 1138) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Regolamento contrattuale: modifiche a diritti soggettivi su cose comuni o esclusive | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso totalità condòmini (idem) | 1000 (idem) |
| Rendiconto annuale: approvazione (art. 1135) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (334) |
| Residui attivi: impiego (art. 1135) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (334) |
| Revisore condominiale: nomina (art. 1130-bis) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Ricostruzione edificio in caso di perimento inferiore a 3/4 del valore (art. 1128, 1136) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Ricostruzione edificio in caso di perimento totale (superiore a 3/4 del valore) (art. 1128) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso totalità condòmini (idem) | 1000 (idem) |
| Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi (art. 61 disp. att.) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (idem) |
| Scioglimento: modifiche per rendere possibile la divisione autonomi (art. 62 disp. att.) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 667 (idem) |
| Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto (art. 1127) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso totalità condòmini (idem) | 1000 (idem) |
| Spese: ripartizione (art. 1135) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 500 (334) |
| Supercondominio: designazione rappresentante assemblea (> 60 partecipanti) (art. 67 disp. att.) | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (idem) | 667 (idem) |
| Tabella valori millesimali: formazione, rettifica o modifica | maggioranza condòmini (1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso totalità condòmini (idem) | 1000 (idem) |
Come si è accennato, ogni qual volta il numero dei condòmini è superiore a quattro, la nomina dell’amministratore condominiale assume il carattere dell’obbligatorietà, tanto che, se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condòmini.
Salve le ipotesi indicate dall’art. 1131 c.c. e le elaborazioni giurisprudenziali conseguenti che legittimano ciascun condomino a chiedere la revoca dell’amministratore su provvedimento giudiziario (in seno a tali ipotesi spicca l’esistenza di fondati sospetti di gravi irregolarità compiute dall’amministratore), sia la nomina che, trascorso l’ordinario anno di durata della carica, la riconferma ovvero la revoca dello stesso richiedono l’approvazione di una maggioranza qualificata, dato che alla maggioranza numerica (ossia “per teste”) degli intervenuti all’assemblea si aggiunge la necessità di ottenere il consenso della metà dei millesimi degli appartenenti al condominio (cfr. art. 1129 c.c.).
Per quanto concerne le attribuzioni dell’amministratore, esse sono di carattere prevalentemente esecutivo e alla conclusione di ciascun anno, a prescindere dalla sua riconferma, deve rendere il conto della sua gestione. Fermo restando quanto stabilito da leggi speciali e norme generali del diritto (specie in tema di mandato) e salva la possibilità di conferire all’amministratore altri incarichi e compiti specifici, attraverso il regolamento condominiale ovvero deliberazioni assembleari ad hoc, secondo quanto stabilito dall’art. 1130 c.c., costui è tenuto a:
- Eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
- Disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condòmini;
- Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
- Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Oltre alle disposizioni contenute negli articoli 1117 – 1139 del codice civile, nelle norme generali del diritto e nelle leggi speciali in materia, il condominio degli edifici, quando il numero dei condòmini è superiore a dieci (anche se è consigliabile in ogni caso), è tenuto a dotarsi anche di un proprio regolamento, il quale rappresenta una sorta di statuto dell’ente di gestione.
Tale strumento, infatti, consiste nel complesso delle norme cui debbono attenersi tutti i singoli partecipanti al condominio e, in particolare, quelle in merito all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell’edificio e all’amministrazione in generale dello stesso (cfr. art. 1138 c.c.).
L’adozione di un regolamento è particolarmente importante nei casi in cui, per specifiche esigenze costruttive o di ripartizione delle unità abitative, non risulta agevole l’immediata applicazione delle regole previste in via generale, ad esempio perché, nel caso concreto, non è di semplice individuazione l’elenco delle parti comuni e, conseguentemente, l’esatta individuazione degli oneri che gravano su ciascun partecipante.
A tutela dei principi generali in materia e a salvaguardia della posizione giuridica dei singoli partecipanti, la legge vieta tassativamente al regolamento di derogare ai seguenti articoli del Codice Civile:
Art. 1118 c.2
Art. 1119
Art. 1120
Art. 1129
Art. 1131
Art. 1132
Art. 1136
Art. 1137
È inoltre severamente vietato ledere i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.
L’art. 1123 del Codice Civile sancisce le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni di un condominio, dividendo gli oneri in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino. Tali valori, che rappresentano l’unità di misura delle proprietà esclusive, sono chiamati millesimali e rapportano proporzionalmente le singole unità dell’edificio a mille.
Pertanto, per ogni condominio si redigono apposite Tabelle Millesimali in relazione alle parti comuni e alle norme previste dal Codice Civile. Gli articoli 1118 e 1123 C.C. disciplinano rispettivamente la misura del diritto e dell’onere di contribuzione di ciascun partecipante, stabilendo che sia proporzionale al valore del piano o della singola porzione di piano.
L’art. 1138 C.C. stabilisce che il regolamento di condominio debba contenere le norme di ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino.
In base all’Art. 68 Disp. Att. C.C., le tabelle millesimali sintetiche devono essere allegate al regolamento e servono a determinare:
• Il valore del voto espresso in assemblea
• La quota di contribuzione alle spese condominiali
Per legge, le tabelle millesimali non tengono conto del valore locativo dell’immobile. Vengono invece calcolate principalmente sulle superfici reali delle unità abitative, alle quali si applicano i coefficienti riduttivi stabiliti dal D.M. LL.PP. 12.480/66 (es. orientamento, prospetto, piano e luminosità).
