NORMATIVA CONDOMINIALE

attribuzione spese proprietario / inquilino

TABELLA ONERI ACCESSORI

RIPARTIZIONE FRA LOCATORE E CONDUTTORE

CONCORDATA TRA CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT

REGISTRATA IL 30 APRILE 2014 A ROMA

(Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3)

LEGENDA
L=locatore
C=Conduttore
ASCENSORE A chi spetta
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C
Ispezioni e collaudi C
AUTOCLAVE A chi spetta
Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari
(pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)		 L
Manutenzione ordinaria C
Imposte e tasse di impianto L
Forza motrice C
Ricarico pressione del serbatoio C
Ispezioni, collaudi e lettura contatori C
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI A chi spetta
Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione L
Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione C
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L
Manutenzione ordinaria  degli impianti di suoneria e allarme C
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C
Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza L
Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza C
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA, PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI A chi spetta
Installazione e sostituzione degli impianti L
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C
Lettura dei contatori C
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C
IMPIANTI SPORTIVI A chi spetta
Installazione e manutenzione straordinaria L
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria C
IMPIANTO ANTINCENDIO A chi spetta
Installazione e sostituzione dell’impianto L
Acquisti degli estintori L
Manutenzione ordinaria C
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C
IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI FLUSSI INFORMATIVI
Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo L
Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo C
PARTI COMUNI A chi spetta
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L
Manutenzione ordinaria dei tetti e lastrici solari C
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti C
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C
Installazione e sostituzione di serrature L
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo L
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo C
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO A chi spetta
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti  L
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, dell’impianto sanitario C
Rifacimento di chiavi e serrature C
Tinteggiatura di pareti C
Sostituzione di vetri C
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva  e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo C
Verniciatura di opere in legno e metallo C
Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento C
Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento L
PORTIERATO A chi spetta
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e  indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. L
10%		 C
90%
Materiale per le pulizie C
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. L
10%		 C
90%
Manutenzione ordinaria della guardiola L
10%		 C
90%
Manutenzione straordinaria della guardiola L
PULIZIA A chi spetta
Spese per l’assunzione dell’addetto L
Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. C
Spese per il conferimento dell’appalto a ditta L
Spese per le pulizie appaltate a ditta C
Materiale per le pulizie C
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti C
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L
Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C
SGOMBERO NEVE A chi spetta
Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso C

PER LE VOCI NON PREVISTE DALLA PRESENTE TABELLA
SI RINVIA ALLE NORME DI LEGGE E AGLI USI LOCALI

maggioranze assembleari

TABELLA DELLE NUOVE MAGGIORANZE ASSEMBLEARI

AVVERTENZA

Nella tabella viene usato il termine “condòmini” per fare riferimento ai partecipanti al condominio, mentre viene usato il termine “intervenuti” per far riferimento ai partecipanti all’assemblea.

QUORUM COSTITUTIVI

QUORUM DELIBERATIVI

ARGOMENTO

CONDÒMINI

(tra parentesi è indicato il numero dei condòmini necessario in seconda convocazione)

MILLESIMI

(tra parentesi è indicato il valore delle quote necessario in seconda convocazione)

CONDÒMINI

(tra parentesi è indicato il numero dei condòmini necessario in seconda convocazione)

MILLESIMI

(tra parentesi è indicato il valore delle quote necessario in seconda convocazione)

Amministratore: compenso (art. 1135)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (334)

Amministratore: nomina, conferma e revoca (art. 1136) (*)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Amministratore: diniego di rinnovazione (tacita) dell’incarico/disdetta (art. 1129)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Antenne satellitari
(D.L. n. 5/’01, come convertito in L. n. 66/’01)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Ascensore: superamento delle barriere architettoniche
(L. n. 13/’89)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Costituzione o trasferimento dei diritti reali (art. 1108)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

consenso della totalità dei condòmini (idem)

1000 (idem)

Deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (334)

Deliberazioni che modificano le destinazioni d’uso delle parti comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale

(art. 1117-ter)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

4/5 condòmini (idem)

800 (idem)

Deliberazioni in merito alla tutela delle destinazioni d’uso
(art. 1117-quater)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Deliberazioni che autorizzano l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato

(art. 1135)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili: deliberazioni che prescrivono adeguate modalità alternative di esecuzione ovvero impongono cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio o, ancora, impongono la prestazione di idonea garanzia per eventuali danni (art. 1122-bis)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

667 (idem)

Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva: adeguamento di quelli esistenti in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà esclusiva (art. 155-bis disp. att. c.c.)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (334)

Impianto di riscaldamento: distacco da cui derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini

(art. 1118, a contrario)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

consenso della totalità dei condòmini (idem)

1000 (idem)

Impianto di riscaldamento: intervento di trasformazione per contenimento energetico individuato attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato (L. n. 10/’91)(**)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

334 (idem)

Impianto di riscaldamento: adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e conseguente riparto degli oneri in base al consumo effettivamente registrato (L. n. 10/’91) (***)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli: opere edilizie di installazione (D.L. n. 83/’12, come convertito in L. n. 134/’12)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Innovazioni: gravose o voluttuarie
(art. 1121) (****)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

667 (idem)

Innovazioni condominiali relative ai lavori di ammodernamento necessari al passaggio dei cavi in fibra ottica

(L. n. 69/’09)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120, a contrario)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

consenso della totalità dei condòmini (idem)

1000 (idem)

Innovazioni: uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

667 (idem)

Innovazioni aventi ad oggetto:
1) opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti;
2) opere e interventi previsti per eliminare barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici, per la realizzazione di parcheggi destinati al servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediate l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3) installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (con esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condòmini di farne uso secondo il loro diritto) (art. 1120)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Internet: attivazione sito per consultazione ed estrazione copia, in formato digitale, dei documenti previsti dalla delibera assembleare (art. 71-ter disp. att. c.c.)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Interventi di recupero relativi
ad un unico immobile composto da più unità immobiliari
(L. n. 457/’78, come modificata dalla L. n. 179/’92)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza condòmini (idem)

500 (idem)

Interventi volti al contenimento del consumo energetico individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato (L. n. 10/’91)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

334 (idem)

Ipoteca: costituzione per garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune (art. 1108)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza condòmini (idem)

667 (idem)

Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell’amministratore
(art. 1136)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Locazioni ultranovennali (art. 1108)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

consenso della totalità dei condòmini (idem)

1000 (idem)

Manutenzione ordinaria

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (334)

Manutenzione straordinaria: riparazioni di notevole entità (art. 1136)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Mediazione: delibera che legittima l’amministratore a partecipare al procedimento
(art. 71-quater)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Mediazione: approvazione della proposta conciliativa (art.71-quater)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Parcheggi sotterranei o siti al piano terreno: realizzazione
(L. n. 122/’89)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Portierato: soppressione, istituzione o modificazione del servizio

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem) (*****)

667 (idem)

Regolamento: deliberazione sulle sanzioni in caso di infrazione (art. 70 disp. att. c.c.)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Regolamento: approvazione e modifiche (art. 1138)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o nel potere dei condòmini di disporre delle proprietà esclusive

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

consenso della totalità dei condòmini (idem)

1000 (idem)

Rendiconto annuale: approvazione (art. 1135)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (334)

Residui attivi: impiego (art. 1135)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (334)

Revisore condominiale: nomina (art. 1130-bis)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Ricostruzione dell’edificio in caso di perimento inferiore a 3/4 del valore dello stesso (art. 1128 e art. 1136)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Ricostruzione dell’edificio in caso di perimento totale (superiore a 3/4 del valore dello stesso)
(art. 1128)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

consenso della totalità dei condòmini (idem)

1000 (idem)

Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi (art. 61 disp. att. c.c.)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Scioglimento: modifiche allo stato attuale dell’edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome

(art. 62 disp. att. c.c.)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

667 (idem)

Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto
(art. 1127, a contrario)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

consenso della totalità dei condòmini (idem)

1000 (idem)

Spese: ripartizione (art. 1135)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (334)

Supercondominio: designazione per ciascun condominio di un proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore (quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta) (art. 67 disp. att. c.c.)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

667 (idem)

Tabella dei valori millesimali ai fini della determinazione delle quote di comproprietà: formazione, rettifica o modifica

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

consenso della totalità dei condòmini (idem)

1000 (idem)

Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: formazione (art. 69 disp. att. c.c.)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

consenso della totalità dei condòmini (idem)

1000 (idem)

Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: rettifica o modifica in assenza di errori o di mutamenti nelle condizioni dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino
(art. 69 disp. att. c.c.)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

consenso della totalità dei condòmini (idem)

1000 (idem)

Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: rettifica o modifica in conseguenza di errori o di mutamenti nelle condizioni dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino
(art. 69 disp. att. c.c.)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

Vendita o cessione di beni (art. 1108)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

consenso della totalità dei condòmini (idem)

1000 (idem)

Videosorveglianza: installazione di un impianto su parti condominiali (art. 1122-ter)

maggioranza condòmini (1/3 condòmini)

667 (334)

maggioranza intervenuti (idem)

500 (idem)

(*) Così, applicando anche alle norme di cui al testo di riforma della disciplina condominiale i principii espressi da Cass. civ. 5 gennaio 1980, n. 71, e Cass. civ. 4 maggio 1994, n. 4269, in tema di conferma dell’amministratore. In materia di revoca si tenga presente, altresì, quanto previsto dall’art. 1129, undicesimo comma, c.c., secondo cui “la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”.

(**) In argomento si veda l’art. 4, comma 9, D.P.R. n. 59 del 2 aprile 2009, secondo cui “in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4, e in ogni caso per potenze nominali del generatore di calore dell’impianto centralizzato maggiore o uguale a 100 kW, appartenenti alle categorie E1 ed E2, così come classificati in base alla destinazione d’uso all’articolo 3, del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti; le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere ad eventuali interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti termici centralizzati ad impianti con generazione di calore separata per singola unità abitativa devono essere dichiarate nella relazione di cui al comma 25” dello stesso art. 4, che attesta la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo energetico di cui alla l. 10/‘91.

(***) In tema si veda l’art. 4,comma 10, D.P.R. n. 59 del 2 aprile 2009, secondo cui “in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4, appartenenti alle categorie E1 ed E2, così come classificati in base alla destinazione d’uso all’articolo 3, del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, in caso di ristrutturazione dell’impianto termico o di installazione dell’impianto termico devono essere realizzati gli interventi necessari per permettere, ove tecnicamente possibile, la contabilizzazione e la termoregolazione del calore per singola unità abitativa. Gli eventuali impedimenti di natura tecnica alla realizzazione dei predetti interventi, ovvero l’adozione di altre soluzioni impiantistiche equivalenti, devono essere evidenziati nella relazione di cui al comma 25” dello stesso art. 4, che attesta la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo energetico di cui alla l. 10/‘91.

(****) Non partecipano alla spesa i dissenzienti.

(*****) Così, applicando anche alle norme di cui al testo di riforma della disciplina condominiale i principii espressi da Cass. civ. 29 aprile 1993, n. 5083. Nel senso, invece, di ritenere sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136, c. 2, c.c., per la soppressione del servizio di portierato previsto dal regolamento, v. Cass. civ., 29 marzo 1995, n. 3708.

La tabella rappresenta il frutto di riflessioni – anche supportate da sentenze – dell’Ufficio legale della Confedilizia sulla legge di riforma del condominio, riflessioni rispetto alle quali potrebbero aversi differenti interpretazioni dottrinali ed anche giurisprudenziali.

l'amministratore condominiale

L’amministratore condominiale Come si è accennato, ogni qual volta il numero dei condomini è superiore a quattro, la nomina dell’amministratore condominale assume il carattere dell’obbligatorietà, tanto che, se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. Salve le ipotesi indicate dall’art. 1131 c.c. e le elaborazioni giurisprudenziali conseguenti che legittimano ciascun condomino a chiedere la revoca dell’amministratore su provvedimento giudiziario (in seno a tali ipotesi spicca l’esistenza di fondati sospetti di gravi irregolarità compiute dall’amministratore), sia la nomina che, trascorso l’ordinario anno di durata della carica, la riconferma ovvero la revoca dello stesso richiedono l’approvazione di una maggioranza qualificata, dato che alla maggioranza numerica (ossia “per teste”) degli intervenuti all’assemblea si aggiunge la necessità di ottenere il consenso della metà dei millesimi degli appartenenti al condominio (cfr. art 1129 c.c.). Per quanto concerne le attribuzioni dell’amministratore, esse sono di carattere prevalentemente esecutivo e alla conclusione di ciascun anno, a prescindere dalla sua riconferma, deve rendere il conto della sua gestione. Fermo restando quanto stabilito da leggi speciali e norme generali del diritto (specie in tema di mandato) e salva la possibilità di conferire all’amministratore altri incarichi e compiti specifici, attraverso il regolamento condominiale ovvero deliberazioni assembleari ad hoc, secondo quanto stabilito dall’art. 1130 c.c., costui è tenuto a:

  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
  • riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
il regolamento condominiale

Oltre alle disposizioni contenute negli articoli 1117 – 1139 del codice civile, nelle norme generali del diritto e nelle leggi speciali in materia, il condominio degli edifici, quando il numero dei condomini è superiore a dieci (anche se è consigliabile in ogni caso), è tenuto a dotarsi anche di un proprio regolamento, il quale rappresenta una sorta di statuto dell’ente di gestione in esame. Tale strumento, infatti, consiste nel complesso delle norme cui debbono attenersi tutti i singoli partecipanti al condominio e, in particolare, quelle in merito all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell’edificio e all’amministrazione in generale dello stesso (cfr. art. 1138 c.c.). L’adozione di un regolamento è particolarmente importante nei casi in cui, per specifiche esigenze costruttive o di ripartizione delle unità abitative, non risulta agevole l’immediata applicazione delle regole previste in via generale, ad esempio perché, nel caso concreto, non è di semplice individuazione l’elenco delle parti comuni e, conseguentemente, l’esatta individuazione degli oneri che gravano su ciascun partecipante. A tutela dei principi generali in materia e, soprattutto, a salvaguardia della posizione giuridica dei singoli partecipanti, la disposizione appena richiamata vieta, infine, di derogare ad alcuni articoli del codice tassativamente richiamati (per la precisione: 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132 1136 e 1137) e di ledere i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni

le tabelle millesimali

L’art. 1123 del Codice Civile sancisce le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni di un condominio, dividendo le pese in misura proporzionale al valore della proprieta’ di ciascun condomino. Tali valori che non sono altro che l’unita’ di misura delle proprieta’ esclusive, sono chiamati millesimali e rapportano proporzionalmente le proprieta’ di ciascun condominio, a mille. Pertanto per ogni edificio (condominio) si redigeranno delle Tabelle Millesimali in relazioni alle parti comuni ed alle norme previste dal Codice Civile. Gli articoli 1118 e 1123 del codice civile, disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell’onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano (unità immobiliare). L’art. 1138 c.c. stabilisce che il regolamento di condominio debba contenere le norme di ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino; il regolamento viene approvato dall’assemblea con maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà della proprietà). Le disposizioni di attuazione del codice civile (art. 68) contemplano che questo debba contenere il valore di ciascun piano o porzione di piano e che i valori stessi debbano essere espressi in apposita tabella allegata al regolamento. La tabella millesimale è, pertanto, costituita da una tabella sintetica, nella quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari; i valori rilevano sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia per quanto riguarda il contributo alle spese. Le tabelle non possono tenere conto del valore locativo dell’immobile, per legge, ma tengono conto, per lo più, delle superfici, ai quali valori vengono applicati i coefficienti riduttivi di cui al Decr. Min LL.PP. 12.480/66.