Installare pannelli solari in condominio per alimentare il proprio appartamento è sempre più frequente, complice l’aumento del costo dell’energia. Ma un singolo condòmino può davvero utilizzare il tetto comune per il proprio impianto fotovoltaico? Serve il via libera dell’assemblea? E cosa succede se anche gli altri vicini vogliono fare lo stesso?
La risposta, in linea generale, è sì: la normativa condominiale favorisce l’installazione di impianti fotovoltaici privati, anche sulle parti comuni dell’edificio. Ci sono però alcune regole da rispettare.
Cosa prevede la legge: l’art. 1122-bis del codice civile
Con la riforma del condominio del 2012 è stato introdotto l’art. 1122-bis c.c., che consente espressamente l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio:
- sul lastrico solare;
- su ogni altra idonea superficie comune, come il tetto;
- sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
Il singolo condòmino può quindi installare pannelli solari sul tetto o sul lastrico condominiale per servire la propria abitazione senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea nella maggior parte dei casi.
La comunicazione all’amministratore
Quando l’intervento comporta modifiche alle parti comuni, come avviene quasi sempre con un impianto sul tetto, il condòmino deve informare preventivamente l’amministratore, indicando il contenuto specifico dell’intervento e le modalità di esecuzione dei lavori.
In pratica è opportuno trasmettere:
- il progetto dell’impianto, con posizione, dimensioni e numero dei pannelli;
- il percorso dei cavi e delle canalizzazioni attraverso le parti comuni;
- le modalità e i tempi dei lavori, con i riferimenti dell’impresa installatrice;
- le eventuali verifiche tecniche sul carico della copertura.
Cosa può decidere l’assemblea
L’assemblea non può vietare l’installazione, ma ha un ruolo di controllo. Con la maggioranza prevista dall’art. 1136, quinto comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno due terzi del valore dell’edificio) può:
- prescrivere modalità alternative di esecuzione dei lavori;
- imporre cautele a tutela della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio;
- chiedere al condòmino una garanzia per eventuali danni;
- su richiesta degli interessati, ripartire l’uso del tetto e delle altre superfici comuni tra i condòmini che vogliono installare un impianto.
Il diritto degli altri condòmini a usare il tetto
Il tetto resta una parte comune. L’installazione deve quindi rispettare il diritto degli altri condòmini di utilizzarlo in futuro, ad esempio per realizzare a loro volta un impianto fotovoltaico, secondo il principio generale dell’art. 1102 c.c. sull’uso della cosa comune.
La giurisprudenza più recente tende comunque a riconoscere al singolo condòmino la possibilità di fare un uso più intenso della parte comune, purché non venga concretamente impedito agli altri un utilizzo analogo. Occupare l’intera copertura, delimitarla o impedirne l’accesso agli altri non è invece consentito.
Per evitare conflitti, quando più condòmini sono interessati, la soluzione migliore è chiedere all’assemblea di ripartire gli spazi in anticipo, in proporzione o secondo criteri condivisi.
Chi paga installazione, manutenzione e rimozione
Tutte le spese restano a carico del condòmino che realizza l’impianto:
- acquisto e installazione dei pannelli e dei componenti;
- manutenzione ordinaria e straordinaria;
- riparazione di eventuali danni al tetto o ad altre parti comuni causati dall’impianto;
- eventuale rimozione dell’impianto, ad esempio in caso di rifacimento della copertura.
È buona prassi verificare anche gli aspetti edilizi e paesaggistici con il proprio tecnico, soprattutto se l’edificio si trova in un’area soggetta a vincoli.
Pannelli solari in condominio: le regole in sintesi
| Aspetto | Cosa prevede la legge |
|---|---|
| Installazione sul tetto comune | Consentita per servire la singola unità (art. 1122-bis c.c.) |
| Autorizzazione dell’assemblea | Non necessaria nella maggior parte dei casi |
| Comunicazione all’amministratore | Obbligatoria se si modificano parti comuni, con progetto e modalità dei lavori |
| Poteri dell’assemblea | Cautele, modalità alternative, garanzia, ripartizione degli spazi |
| Diritti degli altri condòmini | Va garantita la possibilità di un utilizzo analogo del tetto |
| Spese | Interamente a carico di chi installa l’impianto |
In sintesi: il fotovoltaico privato in condominio è generalmente consentito, ma deve essere progettato e realizzato nel rispetto delle parti comuni e dei diritti degli altri proprietari. Il tetto è di tutti: nessuno può diventarne il “re”.
Domande frequenti
Serve il permesso dell’assemblea per mettere pannelli solari in condominio?
Nella maggior parte dei casi no. L’art. 1122-bis c.c. consente al singolo condòmino di installare l’impianto sulle superfici comuni idonee. Se servono modifiche alle parti comuni, però, deve prima informare l’amministratore con il progetto e le modalità dei lavori.
L’assemblea può vietare l’installazione dei pannelli sul tetto comune?
No. L’assemblea può solo imporre cautele per sicurezza, stabilità e decoro, indicare modalità alternative di esecuzione, chiedere una garanzia per i danni e ripartire l’uso del tetto tra gli interessati.
Un condòmino può occupare tutto il tetto con il suo impianto?
No. È ammesso un uso più intenso della parte comune, ma senza impedire agli altri condòmini di installare a loro volta un impianto analogo.
Chi paga i danni al tetto causati dai pannelli solari?
Il condòmino che ha installato l’impianto, che sostiene anche tutte le spese di installazione, manutenzione ed eventuale rimozione.
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