Custode o impresa di pulizie? È una delle domande che più spesso arrivano in assemblea, soprattutto quando si rinnova il contratto del portiere o quando il condominio cerca di contenere le spese comuni. Le due soluzioni non sono equivalenti: offrono livelli di servizio diversi, hanno costi con una struttura diversa e comportano responsabilità diverse per il condominio e per l’amministratore.

In questo approfondimento mettiamo a confronto le due opzioni, punto per punto, per aiutare i condòmini a fare una scelta consapevole.

Il custode in condominio: presenza e controllo dello stabile

Il custode (o portiere) è un lavoratore dipendente del condominio, assunto in genere con il CCNL per i dipendenti da proprietari di fabbricati. La sua forza è la presenza costante all’interno dello stabile: conosce i residenti, controlla gli accessi, ritira la posta e i pacchi, raccoglie le segnalazioni e le trasmette all’amministratore, oltre a occuparsi della pulizia delle parti comuni quando previsto dal contratto.

Vantaggi del custode

• Vigilanza e sicurezza: una persona di riferimento sempre presente scoraggia intrusioni e comportamenti scorretti.
• Controllo diretto delle parti comuni: guasti, perdite e anomalie vengono individuati e segnalati subito.
• Servizi alla persona: ricezione di posta e corrieri, supporto ai condòmini anziani, gestione delle chiavi e degli accessi dei fornitori.
• Conoscenza dello stabile: chi vive il condominio ogni giorno ne conosce dinamiche, impianti e criticità.

Svantaggi del custode

• Costi generalmente più elevati: retribuzione, contributi, TFR, eventuale alloggio e relative utenze.
• Gestione del rapporto di lavoro: il condominio è datore di lavoro, con tutti gli adempimenti che ne derivano (buste paga, contributi, certificazioni).
• Variabili difficili da prevedere: ferie, malattie, sostituzioni e rinnovi contrattuali incidono sul bilancio condominiale.

L’impresa di pulizie: un servizio programmato e flessibile

Affidarsi a un’impresa di pulizie per il condominio significa stipulare un contratto di appalto di servizi. È l’impresa a organizzare il personale, a garantire le sostituzioni e a farsi carico degli adempimenti verso i propri dipendenti.

Vantaggi dell’impresa di pulizie

• Flessibilità: il condominio decide frequenza degli interventi, tipologia delle prestazioni e numero di operatori in base alle reali necessità.
• Costi prevedibili: il corrispettivo è definito nel contratto e resta stabile per tutta la sua durata.
• Nessuna gestione del personale: assenze, ferie e sostituzioni sono a carico dell’impresa, senza interruzioni del servizio.
• Servizi specializzati: è possibile aggiungere interventi straordinari come lavaggio vetrate, trattamento pavimenti, sanificazioni o gestione dei bidoni per la raccolta differenziata.

Svantaggi dell’impresa di pulizie

• Nessuna presenza continuativa: gli operatori sono nello stabile solo negli orari concordati.
• Minore controllo quotidiano: viene meno la funzione di vigilanza e di primo riferimento per i residenti.
• Qualità da verificare: è importante scegliere un’impresa affidabile e controllare che il servizio rispetti il capitolato.

Custode o impresa di pulizie: il confronto dei costi

Dal punto di vista economico, la differenza principale non è solo nell’importo, ma nella prevedibilità della spesa.

Il costo dell’impresa di pulizie è definito contrattualmente e quindi facile da inserire nel preventivo annuale. La presenza di un custode comporta invece maggiori variabili legate al rapporto di lavoro: ferie, malattie, sostituzioni, rinnovi del contratto collettivo, accantonamento del TFR e, se presente, la gestione dell’alloggio di portineria.

Custode o impresa di pulizie: come scegliere la soluzione giusta

Custode o impresa di pulizie: non esiste una soluzione migliore in assoluto. La scelta dipende da alcuni fattori concreti:

• Dimensioni dello stabile: nei complessi grandi, con molte scale e numerosi residenti, la presenza di un custode è spesso più giustificata; nei condomini piccoli l’impresa di pulizie è in genere la scelta più sostenibile.
• Esigenze dei residenti: se i condòmini danno valore alla ricezione dei pacchi, alla sorveglianza e al rapporto personale, il custode resta difficilmente sostituibile.
• Livello di servizio desiderato: occorre chiarire se serve soprattutto la pulizia delle parti comuni o anche un presidio dello stabile.
• Presenza della portineria: i locali di portineria e l’alloggio del portiere rientrano tra le parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.); se il servizio viene modificato, va valutato anche il loro futuro utilizzo.

Esistono anche soluzioni intermedie: ad esempio un custode a orario ridotto affiancato da un’impresa per le pulizie, oppure un’impresa di pulizie integrata da sistemi di videocitofonia, armadietti per i pacchi o servizi di portierato in appalto.

Cosa decide l’assemblea

L’istituzione, la modifica o la soppressione del servizio di portineria sono decisioni dell’assemblea condominiale. Le maggioranze necessarie dipendono da quanto previsto dal regolamento di condominio: se il servizio è disciplinato da un regolamento di natura contrattuale, le regole per modificarlo possono essere più stringenti.

Prima di portare la questione in assemblea è utile predisporre un confronto economico tra le due soluzioni, valutare i costi di un’eventuale cessazione del rapporto di lavoro e raccogliere più preventivi di imprese qualificate. Nella scelta dell’impresa, il condominio come committente deve inoltre verificarne l’idoneità tecnico-professionale e la regolarità contributiva.

Domande frequenti

Custode o impresa di pulizie: cosa conviene di più al condominio?

Dipende dalle dimensioni del condominio e dal servizio richiesto. L’impresa di pulizie ha costi più contenuti e prevedibili; il custode offre in più vigilanza, presenza costante e servizi ai residenti.

Il condominio può sostituire il custode con un’impresa di pulizie?

Sì, con una delibera dell’assemblea adottata con le maggioranze previste dalla legge e dal regolamento di condominio. Occorre poi gestire correttamente la cessazione del rapporto di lavoro con il custode, nel rispetto del contratto collettivo applicato.

Quali costi comporta un custode oltre allo stipendio?

Ai costi della retribuzione si aggiungono contributi, TFR, sostituzioni per ferie e malattia, rinnovi contrattuali, gli adempimenti del datore di lavoro e, se previsto, l’alloggio di portineria con le relative utenze.

Chi sceglie l’impresa di pulizie del condominio?

L’amministratore raccoglie e confronta i preventivi, che vengono poi sottoposti all’assemblea per l’approvazione. È buona prassi definire un capitolato con frequenze, prestazioni e modalità di controllo del servizio.

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